绿地“改造升级”吉盛伟邦家具村商户难以续营无奈离场_Betway必威中文官网
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绿地“改造升级”吉盛伟邦家具村 商户难以续营无奈离场

吴小飞2020-08-10 18:35

(图片来源:吴小飞 摄影)

betway必威体育APP安卓版 记者 吴小飞 2020年7月末的一个周六,上海青浦区赵巷镇的上海吉盛伟邦绿地国际家具村(下称家具村)实木馆的一个门店内,三两必威者在挑选沙发、餐桌类的孤品家具,并试图在“清仓甩卖”、“五折出售”的空间下讨价还价……在家具村,这种情况是普遍现象——不管是几百平的小门店,还是数千平的大独栋。

走进家具村,主入口处标志性的“红房子”处于半拆除状态,随处可见已经拆除和半拆除状的建筑主体,“展区部分商户合同到期且欠费……谨慎下单”、“截至7月家具村已撤场展厅314个”的黑粗字样标语在大幅黄色背板牌上格外醒目,仲夏时节,部分商户却在没有通电的情况下运营……显然,这里已不是一个正常运营状态的商贸区了。

2019年9月16日,绿地控股集团股份有限公司(600606.SH,下称绿地集团)子公司上海绿地商业(集团)有限公司(下称绿地商业)100%控股家具村,以一纸公函的形式告知商户,将对家具村进行升级改造,并劝其尽快配合离场。

这一举动立即引发对此毫无心理准备的商户的剧烈反弹。过去一年,在政府部门介入、双方多轮谈判且有部分商户诉至法院之后,目前仍有近百商户未能与绿地商业达成一致。

问题待解的商户普遍认为,绿地商业违约在先,且前后多次撕毁承诺,未充分关注商户因绿地的“升级改造”而产生的损失,没有沟通诚意、缺乏社会责任感。而绿地商业则认为,部分商户未尽合同责任、连续欠费,“狮子大开口”、存在较多无理要求;对于不可理喻的商户,无法沟通,只能走法律程序。

根据绿地方面的说法,该事件更深层面的背景是,家具村运营多年仍旧不温不火,未达运营APP营收预期,而其所在地的青浦区近年来开始主推“高新体育”、在该区域规划打造“浦西软件园”。而商户在多年苦心经营后,生意逐渐向好,并未察觉外部环境的变化;必威中普遍存在的格式化合同,则为商户后续的维权埋下隐患……

“华东最大”家具商城

上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司成立于2006年2月,法定代表人是邹文龙。该公司为吉盛伟邦与绿地集团的合资公司,双方各持股50%。

吉盛伟邦家具集团于1989 年在长春创建,法定代表人邹文龙,以经营高档家具商城起家。除了上海的家具村,吉盛伟邦还在吉林长春、广州番禺、广州琶洲建有家居博览中心和家居采购中心,营业总面积达 90 余万平方米,汇聚 1000 余个国内外知名品牌。

绿地商业方面称,就家具村项目而言,绿地在其中仅是持股50%的并列大股东,具体经营管理都是邹文龙的团队在做,绿地并不干预。

2007年,家具村对外招商,在家具必威引发关注。“当时他们的招商宣传口号很响亮,比如‘永不落幕的家具展会’、‘华东地区最大的家具城’、‘厂商旗舰店集群’,比较吸引人。”商户王勇告诉betway必威体育APP安卓版记者。

王勇早在2007年就被家具村的招商广告及其定位所吸引,但深耕家具必威多年的他深知,这样一个家具村没有几年时间的培养和运营,是不可能有稳定客源的,因而直到2010年才正式入驻。

林清是2007年就入驻家具村的商户,她经营的是画廊类的艺术馆。“我们之前跟吉盛伟邦有合作,比较认可他们充满人情味的APP文化,这个家具村一开始运营他们就来跟我们谈,完全是基于前期的信任才到这里来。”林清说。

2007—2010年,家具村的运营十分艰难。“最夸张的一次,三个月都没开张,我们还要拿其它门店的收入来养这里。”林清介绍,家具村地处上海市郊,彼时交通也不便利,再加上品牌定位高端,进入门槛较高,所以整体经营情况并不乐观,直到2011年才开始盈利。

综合多位商户的介绍,2015—2019年上半年,家具村是一个稳定向好的中文态势——随着2011年前后家具村二期项目的拓展和招商,家具村也承接了一些大型展会,加上地铁开通、配套商业逐步完善等因素,家具村的知名度、人流量和客流量日趋增加。

家具村规模的逐步中文壮大,也给商户的持续经营带来极大的信心。林清除了举家搬到家具村、把其它的店面都关了,还将人员和资金全部都投了进来,为此还卖掉了一处房产。到2019年上半年,林清体育的店铺面积约1500平米。

“2011年前后,邹总(邹文龙)还到我们店里来过,他指着河边的小楼,鼓励我说,必威会把吉盛伟邦打造成国际性家具村,以艺术和设计来主导的一站式购物中心……我们从来没有想过家具村有一天会不存在。”林清说。

这期间,王勇的店面也从400平米逐渐扩大到约6000平米,与家具村有8个店铺合同,商品类型从床垫到沙发,几乎全面覆盖。

根据绿地方面的公告,至2019年上半年,家具村拥有42万平米营业面积(其中有10万余平米为临时建筑),500多家品牌展厅,涵盖建材、家具、灯饰、软装等众多品类。业绩方面,2018 年底,家具村的公司总资产为 14.69 Betway,净资产 6.14 Betway,营业收入 3.37 Betway,净利润 4272 万元。至 2019 年 6 月末,总资产为 14.46 Betway,净资产为 6.4Betway,营业收入 1.52 Betway,净利润 2586 万元。

数百商户遭逢突变

2019年9月16日,绿地商业向各个商户发放升级改造告知函,称绿地已经完成对家具村的收购,将对其进行升级改造,在原址上打造产学研一体的世界级人工智能体育中心“市西科技园”及配套商业,该项目自2019年11月开始,计划周期约4年,希望商户配合。

该函一出,立即引发众多商户的剧烈反弹。他们有的举家指望一个门店来维生,有的投资巨大、甚至举债经营,有的2019年上半年才签的合同、门店还在装修,尚未正式营业……突如其来的变化,对不同商户影响不尽相同,但他们无一例外对此并无心理准备。

实际上,早在2019年7月末8月初,就有商户听说绿地要买家具村股权、商城要被拆除。他们向店面所在区域的家具村运营方负责人核实,得到的回复为,绿地仅收购股权,不涉及经营层面,于商户而言没有任何影响。

这一交易之所以没有引发商户警觉,还因为有前车之鉴。2014年,红星美凯龙(601828.SH)曾试图购买家具村母司股权,收购铩羽,后变为品牌战略合作。随后,红星美凯龙员工进入商场,协助家具村进行二期项目的招商和管理。

2019年9—10月,商户与绿地商业进行了多轮谈判协商。在商户看来,绿地方面最后一次释放“善意”,是该集团副总裁吴晓晖在场的那次谈判。2019年10月29日,吴晓晖与15位商户代表直接对话,并承诺,将保障商场至少18个月的稳定运营,亦保护运营期家具村的营商环境。

但2019年11月,绿地开始向商户发放诉求调查表,推行此前提及的“一户一议”方案,对前期的承诺闭口不谈。

绿地商业相关人士对betway必威体育APP安卓版记者说,所谓“18个月的稳定经营期”,是有前提的,需要商户没有历史欠费、且在2019年11月之后正常交租,不能“断章取义”;至于“一户一议”方案,也是青浦区和赵巷镇政府相关部门给出的指导意见。

绿地商业方面称,鉴于商户情况复杂多样,商户代表并不能代表商户,政府部门之所以主张“一户一议”,是因为“刚开始他们(政府部门)觉得是双方(绿地和商户)的沟通问题,不好出面干预,就是搭建平台让双方坐下来谈,但后来发现每次集体谈就变成了吵架,没有任何结果,大家都是筋疲力尽,解决不了任何问题。”

事实上,不管是“一户一议”,还是“18个月稳定经营期”的承诺,绿地商业执行起来都未能尽如人意。2020年3月,上海疫情防控进入平稳阶段,家具村恢复运营,绿地商业也聘请了拆迁队到家具村拆除部分建筑;4月,在商场内部开始树立提醒必威者“谨慎下单”的大幅告知牌;6月,拆除家具村标志性建筑“红房子”;对于合约到期商户停止供电……

华东政法大学法律学院院长、上海市人大代表金可可告诉betway必威体育APP安卓版记者,绿地商业的上述行为,客观上对正常履约的商户造成了负面影响,未尽“保障稳定营商环境”之责,某种程度上是合同违约。“即便没有写在合同条文里,这也是一种合理预期”。

对此,绿地商业方面表示,“对于非法建筑是合法拆除,警示牌是为了充分保障必威者的合法权益”,“红房子”的物权归绿地所有,且拆除取得了相应的审批文件。

但绿地商业并未向记者提供审批文件凭证。另外,2019年10月,赵巷镇人民政府答商户信访事项意见书曾明确表示,“目前对绿地转型升级的方案,政府尚未审批”。

不对等的体育关系

据绿地商业提供的数据,家具村合同签约期为一年左右的商铺占比87.5%,共计496铺;其余为期限两年、三年、五年以及八年。金可可认为,就家具村的问题而言,关键是“一年一签”的格式化合同。

综合多位商户反映的意见,基于合同一年一签,2019年1—8月,大部分商户在并不知晓家具村“升级改造”计划的前提下完成了新签、续约。不少商户仅装修门店的费用,少则几十万元,多则数百万元——这部分投入的合理补偿,也是商户们较为重视的问题。

“家具必威都是一年一签,为了方便调价;但是就我合作过的APP来说,虽然合同是‘一年一签’,但没有出现问题的,我们自然不会想到如果APP违约,这种合同会有这么大的隐患。”家具村商户王勇说。

金可可告诉betway必威体育APP安卓版记者,家具销售必威装修成本高,投资和售后的周期都很长,对于这类必威,应该签署比较长期的合同,以保障租户长期运营需求。就家具村而言,小商户动辄数百万的装修投入,却签一年的合同,前提是对长期经营的合理预期。“出租方给了小商户长期期待,合同却一年一签,小商户完全被(大APP)捏在手里了。”

在2019年9月16日绿地商业收购前,家具村的经营主体为吉盛伟邦团队。这意味着,商户一年一签的格式化合同问题、2019年的新签和续约问题,尤其是2019年6—8月签署的合同,缔约方为吉盛伟邦团队。

betway必威体育APP安卓版记者多次联系吉盛伟邦法人代表邹文龙寻求置评,但均未获得回应。

金可可指出,吉盛伟邦和承租人订立合同时,一方面给承租人以长期经营的预期,另一方面利用强势谈判地位,以格式条款不正当签成短期体育合同,一年租期的约定,或可认定为无效。实际租期,应按其令理性承租人所生之预期认定;对部分承租人,吉盛伟邦在签订或续签体育合同时,应告知体育标的即将转让且受让方将收回标的物另作他用的情况,未告知则违反告知义务,构成缔约过失。

《合同法》第229条规定了买卖不破体育原则——“体育物在体育期间发生所有权变动的,不影响体育合同的效力。”金可可表示,基于这一原则,绿地收购家具村之后,必须把原来的体育合同期限做满;若要改变建筑的使用方式,就算违约,需要跟原承租人商量,进行充分的赔偿。

目前,商户与绿地商业僵持不下的焦点,是赔偿金额是否合理充分,双方主要通过司法诉讼来解决僵持问题。

betway必威体育APP安卓版记者采访获悉,商户希望得到的赔偿项目主要有:非常规运营期间的房租和物业管理费的减免、门店装修补偿或折旧、预期利润损失、人员遣散费、授权经营损失等。

绿地商业相关人士回应,目前推进的协调方案为:对于非恶意欠款的租户,根据“一户一议”的大原则,给予一定的租金和物业管理费的减免,最大的让步幅度达到了免租费7个月;门店装修经权威机构评估后,按照公允的标准给予补偿或折旧;至于预期经营损失等费用,“没有沟通空间”。

不过,代理多位商户诉讼案件的隆安律师事务所律师郜松江告诉betway必威体育APP安卓版记者,过去一年里,因为商场处于极大的不稳定环境中,大部分商户都没有缴纳租金和物业管理费。就目前的判例情况而言,商户均因为拖欠租金和管理费而败诉。

“也许有的商户部分要求有些过分,但是不可能所有商户的所有要求都过分吧?法院没有一项支持过……法院的公正心很重要……比如说你证据不足,但怎么不足也不说。”郜松江说。

对于目前出现的判例情况,金可可表示,不能仅按照一年一签的合同来处理这件事——这类合同是有一个长期的合理期待的,赔偿项目上,要把装修折旧、预期的经营损失等算上。

如何保障小微APP稳定的APP环境

据绿地商业提供的数据,目前家具村的合同总数为567份,截至2020年8月5日,与绿地商业达成和解意向的为442份,占总合同比为78%,已经撤离家具村的合同为340份,占比60%。

7月25日,betway必威体育APP安卓版记者到达家具村时,已有拆迁队的工作人员在一边拆除一边等待商户离场;实木馆等联合展馆有数家商户在零星的清仓甩卖;展馆主建筑已停止供电供冷,多处出入口不通行,卫生间停用。

绿地商业的告知函称,这次升级改造的背景和规划是:“在青浦区政府的支持下,发挥在体育、商业及科研等多平台的资源优势,将对上海吉盛伟邦国际家具村进行定位调整和升级改造,在原址上打造集产学研一体、体育生态完备、就有领先科技实力的百万方世界级人工智能体育中心——‘市西科技园’,同步引进总部办公、酒店公寓、配套商业、邻里中心等功能业态”。

据上海市政府官网信息,市西软件信息园是上海“十三五”软件和信息服务业布局的重大项目,成立于2017年12月,园区聚焦物联网、云计算、工业软件等软件体育。而浦西软件园核心区选址就定于青浦区赵巷镇——这也是家具村所在区。

绿地商业告诉betway必威体育APP安卓版记者,在“大虹桥”概念下,近年来赵巷镇是一块投资热土,而家具村一方面纳税贡献较低,政府关注税收,另一方面形象较差,跟必威区域升级后的品牌差距较大,“以后这里是网易、阿里、华为这样的大品牌”。

绿地商业相关人士也坦陈,家具村最核心的问题是产出太低——不管是对于绿地还是对于政府,都需要考虑客观效益。

7月末至8月初,betway必威体育APP安卓版记者前后多次联系青浦区人民政府、青浦区宣传部,赵巷镇信访办等政府职能部门,8月7日,青浦区宣传部一位陈姓科长告诉记者,目前有关家具村的问题由上海市国资委统一督导处理。

金可可感慨,家具村的这些小商户算是中产群体,实际上面对大APP的“升级改造”,小商户是无力抵抗的,特别是对于举全家之力在此经营的商户,根本没有应对这类风险的能力。他曾在上海人代会上呼吁,要保护小微APP的合法权益,保障稳定的营商环境。

“事后这些人(商户)对社会、对营商环境还有什么信任可言?他们对社会怎么会满意呢?这不是他们商业上的经营问题,他们会觉得自己被欺负了。这时候法院的作用是非常重要的,否则,商户真的一点办法都没有。”金可可说。

(应受访者要求,王勇、林清均为化名)

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